一文读懂“等额本息”和“等额本金”怎么选，要不要提前还款？

经常在知乎上收到网友提问：房贷“等额本息”和“等额本金”怎么选，哪个更划算等问题。希望这篇文章可以用最简单的语言，并演算计算过程，让没有学习过专业知识的“小白”也能轻松理解。

首先，先说结论：不存在哪个更好，哪个不好的说法，而是要看哪个更合适。等额本息每个月偿还金额相等，虽然总的利息支出更多，但是刚开始每个月还款金额较少，对于刚工作不久，收入不高的年轻人来说，刚开始还贷压力低，如果选择等额本金，虽然总的利息较少，但是刚开始可能没有足够的钱付房贷。等额本金刚开始每个月还款金额比较多，逐月减少，适合事业有成，有一定积蓄的中年人。

一、等额本金简介及计算

由于等额本金计算过程更容易理解，先介绍等额本金。等额本金顾名思义就是每个月偿还的本金都一样，但是每个月偿还的利息逐渐减少，所以总的还款额每个月递减。

图片来源于网络

以贷款金额100万元，期限30年（360个月），年利率4%为例（月利率为4%/12=0.3333%），每个月偿还本金为100万元/36个月=2777.78元，第一个利息为100万元*月利率0.3333%=3333.33元，第一个月还贷总额是2777.78+3333.33=6111.01元。第二个月偿还本金依旧是2777.78元，但第一个偿还后的剩余本金是100万元-2777.78=99.72万元，于是第二个月应该偿还的利息计算过程为99.72万元*0.3333%=3324.07元，第二个偿还金额合计6101.85元。以此类推，具体计算过程如下图所示。采用等额本金方式，30年的利息支出总额是60.17万元。

二、等额本息简介及计算

等额本息方式计算过程稍微有点复杂。首先要引入折现的概念，今天的一元钱和下个月的一元钱价值是不一样的，下个月的一元钱÷（1+折现率）才是等于今天的一天的一元钱，第二个月的一元钱/(1+折现率）^2才是今天的一元钱，以此类推，这个过程成为“折现”。将每个月的还款金额进行折现应该等于贷款本金。还是以贷款金额100万元，期限30年，年利率4%为例，用A表示每个月的还款额，具体的式子及计算结果如下图所示，其实这就是一个等比数列，只有A一个未知数，非常容易推导计算。黄色方框部分称之为年金限制系数，只要将贷款总额÷年金现值系数就可以计算出每个月的还款金额了。

图片来源于网络

每个月的利息计算方式同等额本金，即剩余本金*月利率。在等额本息模式下，每个月还款金额是4744.15，第一个月偿还本金只有1440.82元，利息为3333.33元，如下图所示，等额本息模式下，较长时间内，还款金额中利息都是占大头，直到第153个月，本金才超过利息！所以利息负担较重，该模式利息总额是71.87万元，利息总额比等额本金模式下高11.7万元。但好处前期的还款压力明显比等额本金轻，第一个月可以比等额本金模式少还1337元，直至第146个月，等额本金模式下的还款金额才比等额本息少。

三、哪种模式好？

显然，等额本金模式利息负担更轻，但是很多刚工作不久的年轻人，购房、结婚、生子等带来的经济压力本来就很大，如果采用等额本金模式根本无力负担，所以不存在哪个更好的说法，适合自己的就是好的！也可以刚开始采用等额本息模式，等经济实力允许了再提前还款或者缩短还款年限、更改为等额本金等模式，具体的要以贷款合同为准。

而且，其实等额本息的利息差异和等额本金相比并没有那么夸张，比如等额本金一个月还6000，等额本息一个月还5000，差额1000元存银行也好，买稳健的基金、银行理财也好，都是有收益的。

四、要不要提前还？

很多网友都提问要不要提前还款，网上也有很多专家说的头头是道，其实我认为判断标准很简单。提前还款或者缩短还款年限可以少还利息是不争的事实，在提前还款不影响生活质量，可以应对不时之需的前提下，如果投资收益率（包括实业投资、购买股票、基金等）无法超越贷款利率，提前还款就是划算的。

这也不难理解，如果投资收益率超过房贷利率，就不用提前房贷，把手中的钱拿去投资，获取更高的收益。反之，还是还贷更划算。不过无论如何，需要强调的是手头还是需要留点现金以备不时之需。